Contratto di vendita

Ho concluso un contratto di compravendita, quali sono le principali obbligazioni del venditore?

Il venditore ha l'obbligo di garantire il compratore dall'evizione (art. 1476 n.3 cc), e cioè dal rischio che un terzo possa vantare dei diritti sulla cosa venduta o agire con successo contro il medesimo per rivendicare la proprietà. Il venditore deve, inoltre, garantire il compratore dai vizi occulti, cioè vizi materiali della cosa che la rendano inidonea all'uso cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore, non conosciuti dal compratore o che il medesimo non poteva facilmente conoscere al momento della conclusione del contratto.Ai vizi occulti la legge equipara la mancanza delle qualità promesse o delle qualità essenziali (art.1497 cc).

-Il venditore deve, altresì, consegnare il bene oggetto della vendita al compratore (art. 1476 n.1. cc), che peraltro nella maggior parte dei casi è già di proprietà del compratore al momento della conclusione del contatto, in quanto l'effetto del trasferimento della proprietà si verifica con la sola manifestazione del consenso delle parti (il contratto di vendita è consensuale ad effetti reali).

Nel caso in cui la vendita abbia ad oggetto beni indicati solo nel genere il trasferimento della proprietà ha luogo solo nel momento in cui i beni vengono individuati, in questo caso l'ulteriore obbligazione del venditore è quella di "far acquistare la proprietà della cosa o del diritto se l'acquisto non è effetto immediato del contratto"(art. 1476 n.2 c.c.) che in questa particolare ipotesi consiste nell'obbligo del venditore a prestarsi alla individuazione della cosa.

Quale termine devo osservare per denunciare tempestivamente al venditore i vizi occulti o la mancanza di qualità della cosa comprata?

La denuncia dei vizi occulti deve essere effettuata a pena di decadenza entro otto giorni dalla scoperta, salvo che il contratto non disponga diversamente. Effettuata in modo tempestivo la denuncia, il compratore ha un termine di prescrizione di un anno per far valere in giudizio la garanzia (art. 1495 c.c) La denuncia dei vizi non è necessaria quando il venditore ha riconosciuto l'esistenza del vizio.

Per giurisprudenza consolidata quando la cosa difetta delle qualità essenziali per assolvere alla sua funzione o manchi delle qualità minimali necessarie per un qualunque utile impiego (si parla in questi casi di vendita aliud pro alio) il compratore può agire in giudizio per la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1453 c.c., azione non soggetta ai brevi termini di decadenza e prescrizione sopra indicati, ma alla prescrizione ordinaria di anni 10.

Ho comprato un bene che presenta dei vizi, cosa posso fare?

In presenza di vizi della cosa il compratore può esercitare due azioni: l'azione redibitoria ( salvo che per determinati vizi gli usi escludano la risoluzione), con la quale domanda la risoluzione del contratto e la restituzione del prezzo versato (deve, però, essere restituito il bene viziato oggetto delle vendita al venditore), oppure l'azione estimatoria con la quale domanda la riduzione del prezzo. In ogni caso il compratore può chiedere il risarcimento dei danni subiti, se il venditore non prova di avere ignorato senza colpa i vizi della cosa venduta (art. 1494 cc)

A maggiore garanzia nella vendita di beni di consumo, per il consumatore, inteso come persona fisica che acquista il bene per il consumo o l'utilizzazione propria e non per produrre altri beni o servino nell'esercizio di un attività imprenditoriale o commerciale, è prevista la tutela specifica del 1519 quater c.c che al secondo comma specifica "In caso di difetto di conformità , il consumatore ha diritto al ripristino, senza spese, della conformità del bene mediante riparazione o sostituzione, a norma dei commi terzo, quarto, quinto e sesto, ovvero ad una riduzione adeguata del prezzo o alla risoluzione del contratto, conformemente ai commi settimo, ottavo e nono. "

Inoltre l'art. 1519 sexies cc prevede dei termini di decadenza e prescrizione più ampi di quelli previsti dalla normativa generale che disciplina la vendita e precisamente :"Il venditore è responsabile, a norma dell'articolo 1519-quater, quando il difetto di conformità si manifesta entro il termine di due anni dalla consegna del bene. Il consumatore decade dai diritti previsti dall'articolo 1519-quater, comma secondo, se non denuncia al venditore il difetto di conformità entro il termine di due mesi dalla data in cui ha scoperto il difetto. La denuncia non è necessaria se il venditore ha riconosciuto l'esistenza del difetto o l'ha occultato. Salvo prova contraria, si presume che i difetti di conformità che si manifestano entro sei mesi dalla consegna del bene esistessero già a tale data, a meno che tale ipotesi sia incompatibile con la natura del bene o con la natura del difetto di conformità . L'azione diretta a far valere i difetti non dolosamente occultati dal venditore si prescrive, in ogni caso, nel termine di ventisei mesi dalla consegna del bene; il consumatore, che sia convenuto per l'esecuzione del contratto, può tuttavia far valere sempre i diritti di cui all'articolo 1519-quater, comma secondo, purché il difetto di conformità sia stato denunciato entro due mesi dalla scoperta e prima della scadenza del termine di cui al periodo precedente".

Che cosa si intende per garanzia di buon funzionamento?

La garanzia di buon funzionamento a differenza della garanzia per i vizi occulti o la mancanza di qualità promesse che opera ex legge, deve essere espressamente pattuita dalle parti.

Questa garanzia consente al compratore di ottenere la sostituzione o la riparazione della cosa se questa presenta un difetto di funzionamento, salvo in ogni caso il diritto al risarcimento del danno.

Il compratore deve denunciare al venditore il difetto riscontrato, a pena di decadenza, entro 30 giorni dalla scoperta, se il contratto non prevede un termine differente, e deve esercitare l'eventuale azione contro il venditore entro il termine di prescrizione di sei mesi decorrenti dalla scoperta. (art. 1512 c.c).

La pattuizione di questa garanzia dispensa il compratore dall'onere di provare che il difetto di funzionamento deriva da un vizio originario o da mancanza di qualità della cosa. Il compratore ha il solo onere di provare il difetto di funzionamento.

Che cosa è la vendita con riserva della proprietà?

La vendita con riserva della proprietà è un tipo di contratto utilizzatissimo nella prassi commerciale per la vendita a rate di prodotti ad elevato costo come automobili, elettronica di consumo, computer etc. I vantaggi connessi all'utilizzo di questa forma di vendita sono da un lato il diritto del compratore di conseguire immediatamente il godimento del bene anche se non dispone di tutto il danaro necessario per pagare il prezzo, dall'altro,la possibilità per il venditore di incrementare il volume di vendite senza correre troppi rischi, considerato che il compratore acquisterà la proprietà della cosa solo col pagamento dell'ultima rata del prezzo (art. 1523 c.c.).

Le obbligazioni connesse a questa forma contrattuale sono le seguenti:- il venditore deve consegnare la cosa immediatamente al compratore. Il compratore acquista la proprietà della cosa solo con il pagamento dell'ultima rata del prezzo, ma assume i rischi connessi al perimento della cosa fin dalla consegna della cosa. Se il compratore non paga le rate alle scadenze pattuite, il venditore può domandare la risoluzione del contratto, salvo che per il mancato pagamento di una sola rata che non superi l'ottava parte del prezzo complessivo che non da luogo alla risoluzione (art. 1525 c.c).

In caso di risoluzione del contratto il compratore dovrà restituire al venditore la cosa, ma avrà il diritto di ottenere la restituzione delle rate versate, fatto salvo il diritto del venditore a trattenere una quota delle rate versate per compensare l'utilizzo della cosa .

E' possibile vendere cose che non esistono al momento della conclusione del contratto ?

Si, la vendita di cose future è disciplinata dall'art 1472 c.c. Questo contratto è utilizzato per vendere cose che non esistono al momento della conclusione del contratto , ma che probabilmente verranno ad esistere in futuro, come per esempio i frutti di un frutteto o l'appartamento da edificare.

La proprietà in questo caso si trasferisce in capo al compratore solo nel momento in cui la cosa viene ad esistenza, e l'art. 1472 specifica che se si tratta di alberi la proprietà si acquista nel momento in cui vengono tagliati, mentre se si tratta di frutti quando quest'ultimi vengono separati dalla pianta.

Le parti possono convenire l'aleatorietà del contratto, e in questo caso il contratto è valido ed efficace anche se la cosa non viene ad esistenza, e pertanto se il compratore ha pagato il prezzo non potrà ottenere la restituzione. Viceversa se le parti non hanno voluto concludere una contratto aleatorio, la vendita è nulla se la cosa non viene ad esistenza (art. 1472 2 comma c.c.).

E' possibile vendere un bene che non mi appartiene?

Si, la vendita di cosa altrui è prevista dall'art. 1478 c.c. Questa forma contrattuale è utilizzata per la vendita di cose che non appartengono al venditore al momento della conclusione del contratto. L'effetto del trasferimento della proprietà in capo al compratore si verifica solamente quando il venditore acquista la proprietà della cosa, senza che sia necessario stipulare un ulteriore contratto di vendita per trasferire la proprietà dal venditore al compratore.

Il venditore in questo caso assume l'obbligazione di procurarsi la proprietà della cosa, assumendosi quindi, il rischio della responsabilità dell'inadempimento, se non riuscirà a procurarsela nel termine convenuto.

Occorre, infine, precisare che se il compratore era a conoscenza dell'altruità della cosa al momento della conclusione del contratto, potrà chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno per inadempimento, solo successivamente alla scadenza del termine fissato per il venditore per acquistare la proprietà del bene, mentre se non ne era conoscenza potrà domandare la risoluzione immediatamente, una volta scoperto che gli è stata venduta una cosa che non appartiene al venditore, salva l'ipotesi in cui il venditore nel frattempo sia riuscito a fagli acquistare la proprietà (art. 1479 c.c.).

Che cosa sono la vendita con riserva di gradimento e la vendita a prova?

La vendita di beni mobili può essere realizzata con riserva di gradimento (art. 1520 cc.), in questo caso la vendita si perfeziona quando il compratore comunica al venditore il suo gradimento in relazione al bene compravenduto. Le parti possono stabilire un termine per la comunicazione del gradimento oppure viene stabilito secondo gli sui, e nel caso in cui la cosa si trovi presso il compratore e questi non si pronunzi nel termine stabilito, la legge considera come espresso il gradimento.

La vendita di beni mobili può essere fatta anche a prova: la vendita, in tal caso, è sottoposta a condizione sospensiva, per permettere al compratore di verificare che la cosa abbia le qualità pattuite o sia idonea all'uso a cui è destinata (art. 1521 cc). Il compratore deve eseguire la prova nei termini stabiliti dal contratto o secondo gli usi.

Che cosa è la vendita su campione?

La vendita di merci può essere fatta per su un campione della merce oggetto della vendita. Il campione consegnato al compratore serve come paragone per la qualità della merce che verrà consegnata.(art. 1522 c.c.) La vendita si perfeziona subito, però in caso di difformità dal campione della merce oggetto della vendita, il compratore può esercitare il diritto alla risoluzione del contratto, denunciando nel termine di decadenza otto giorni dalla scoperta delle difformità della merce consegnata e comunque entro il termine di un anno dalla consegna.

Quando però, dal contratto o dagli usi, risulti che il campione deve essere utilizzato in modo approssimativo per indicare la qualità delle merce, la risoluzione può essere esercitata solo in presenza di notevole difformità.

Come funziona la vendita con patto di riscatto?

La vendita di beni mobili o immobili, può essere conclusa con patto di riscatto, con l'effetto che il venditore si riserva il diritto di riavere la proprietà della cosa venduta mediante la restituzione del prezzo (art.1500 c.c). Nel caso di vendita di beni mobili il termine per il riscatto non può essere maggiore di due anni, mentre nel caso di vendita di beni immobili il termine per esercitare il diritto di riscatto è cinque anni.

Il patto di riscatto genera un diritto potestativo per il venditore che può esercitare nei termini innanzi indicati con un suo atto unilaterale che di per sé produce l'effetto giuridico della retrocessione della proprietà. Il patto di riscatto, inoltre, crea un vincolo reale sulla cosa venduta, e pertanto anche se il primo acquirente rivende la cosa, il primo venditore può esercitare il riscatto anche nei confronti del terzo acquirente, purché nel caso di beni immobili il patto di riscatto risulti essere stato trascritto alla Conservatoria dei registri immobiliari (oggi Agenzia del Territorio), e nel caso di beni mobili ci sia la prova della certezza della data di sottoscrizione del patto di riscatto.

Il venditore che esercita il diritto di riscatto riacquista la proprietà libera da pesi o ipoteche eventualmente costituite successivamente alla stipulazione del patto di riscatto regolarmente trascritto.

Buon giorno, vorrei acquistare un lotto di diverse particelle di terreni agricoli, il prezzo di vendita è 23.000 euro, il reddito dominicale è pari 40 euro. Quanto mi costa il rogito complessivamente?

Acquistando il terreno al prezzo indicato di €23.000, il costo del rogito è il seguente:

Imposta di registro 15% + imposta ipotecaria 2% + imposta catastale 1% su €23.000 = € 4140, oltre a bollo €230, trascrizione €90, visure ipo-catastali €150/200, tassa archivio €30, onorario Notaio €1100,00+IVA, per un totale complessivo di € 6.010,00.

Occorre tenere presente che il conteggio sopra riportato è effettuato sulla base delle tariffe notarili medie, e che quindi potrebbe subire lievi variazioni (in maggiorazione o diminuzione di importo) al momento della effettiva stipula del rogito.